DEMESSINE

Investissements locatifs dans certaines résidences de tourisme
CGI articles 199 déciès E à 199 déciès G

La réalisation entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 2010 d'investissements locatifs dans des résidences de tourisme classées situées dans certaines zones du territoire (zones de revitalisation rurale, zones concernées par les fonds structurels européens, zones situées dans le périmètre d'intervention d'un établissement public chargé de l'aménagement d'une agglomération nouvelle) est susceptible d'ouvrir droit à réduction d'impôt.
Cet avantage fiscal concerne les personnes physiques qui réalisent un investissement locatif à titre personnel et à ce titre relèvent des revenus fonciers, selon la nouvelle définition prévue par la loi de finances 2006.

Avantages de l'investissement en résidence de tourisme (ZRR)

Récupération de la TVA de l'investissement et des charges.
Possibilité d’investir par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI notamment) afin de favoriser la transmission fiscale et juridique du patrimoine.
Gestion déléguée au gestionnaire (exploitant de la résidence)
Risque très faible (loyers versés selon bail commercial 9 ans minimum)
Déficit foncier du bien imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par année grâce à :
- Déduction des charges sur les revenus fonciers
- Déduction des intérêts d'emprunt dans la limite du montant des loyers
Report des déficits fonciers non imputables pendant les dix années suivantes.
Réduction d'impôt de 25% du montant de l'investissement dans la limite d'un plafond de 50 000 euros ou 100 000 euros (selon la situation de famille de l'investisseur), étalée sur 6 ans maximum,
Constitution d’un patrimoine, (destiné à procurer un complément de revenus), transmissible à ses héritiers .

1. Les investissements locatifs en résidences de tourisme classées (ZRR) permettent de cumuler :

Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une partie de leur habitation principale sont exonérées :

Une déduction d'impôt sur les revenus fonciers dans la limite de 10 700 euros par année
Et une réduction d'impôt de 25% du montant de l'investissement (dans la limite du plafond) étalée sur une période maximale de 6 ans.

2. Caractéristiques (logements neufs) :

Immobilier neuf, loué nu à un gestionnaire en résidence de tourisme située en ZRR.

Réduction d'impôt de 25% de l'investissement / 6 ans maximum limitée à un investissement retenu dans la limite de 100 000 euros pour un couple marié ou lié par un PACS et à 50 000 euros pour une personne célibataire, veuve ou divorcée.
Location 9 ans minimum à l'exploitant de la résidence de tourisme.
Possibilité pour l'investisseur d'utiliser le bien jusqu'à 8 semaines / an.
Récupération de la TVA de l'investissement et des charges.

3. Nature des investissements neufs pouvant être pris en compte :

Acquisition directe de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement.
Acquisition de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (société immobilière de gestion, société immobilière de copropriété, SCI ou toute autre société de personnes), sous réserve de la souscription par l'associé de l'engagement de conservation de ses titres jusqu'à l'expiration de la période de location du bien.
Acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement en indivision.

4. Situation des logements :

Les logements acquis neufs ou en en l'état futur d'achèvement doivent obligatoirement faire partie d'une résidence de tourisme classée située soit dans une zone de revitalisation rurale, dans une zone autre qu'une zone de revitalisation rurale concernée par les fonds structurels européens et délimitée par le décret 2001-1315 du 8/12/2001 ou dans le périmètre d'une agglomération nouvelle crée en application de la loi 2004-1484 du 30/12/2004.

La résidence de tourisme est définie(arrêté du 14/02/1986) comme un établissement commercial d'hébergement classé faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière constitué d'un ensemble d'appartements meublés dotés d'un minimum d'équipements services communs, et gérée par une seule personne physique ou morale..

5. Affectation à la location :

Le bien (logement) doit être loué pendant au moins 9 ans à l'exploitant de la résidence. (Dans les faits, un bail commercial d'au moins 9 ans est signé entre l'investisseur et l'exploitant de la résidence).
L'investisseur doit en prendre l'engagement.
La location (bail commercial) doit prendre effet dans le mois qui suit la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
Le propriétaire peut se réserver contractuellement des périodes de séjour dans le bien donné en location dans la limite de 8 semaines par an et à condition que le revenu brut foncier déclaré pour le bien corresponde à celui qui aurait été déclaré en l'absence de toute occupation par l'investisseur de périodes de séjour dans la résidence.

6. TVA

L'Article 24 de la loi de finances pour 2007 a étendu le cas d'imposition à la TVA concernant les locations de locaux (nus ou meublés) consenties par bail commercial à l'exploitant d'un établissement d'hébergement (locations indirectes) aux locations de locaux (nus ou meublés) consenties par tout autre convention à un tel exploitant.
L'article 24 de la loi de finances pour 2007 a modifié le 4° de l'article 261 D du C. G. I. afin d'étendre toutes les locations de locaux nus meublés ou garnis consenties à des exploitants d'établissement d'hébergement à caractère hôtelier.
Ce régime était jusqu'à présent réservé aux seules locations conclues par bail commercial.
Toutes ses locations sont donc désormais taxables de plein droit à la TVA.
Le taux réduit de TVA de 5,5 % s'applique à ces fournitures de logements meublés.
Elles doivent être taxées quelles que soient les exonérations de TVA dont pourraient bénéficier à un autre titre, les preneurs pour leurs propres opérations.
De même, le dispositif s'applique lorsque le preneur est non assujetti à la TVA.

Les déficits à l'exception des déficits provenant des amortissements exclus des charges déductibles ( définies ci-dessus) sont imputables sur le revenu global.

7. TVA

Les locations de logements meublés à usage d'habitation sont en principe exonérées de TVA. Antérieurement au 1er Janvier 2007 seules étaient imposables :

Les prestations d'hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés
Les prestations d'hébergement fournies dans les villages de vacances classés ou agréés
Les prestations d'hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées sous condition d'un contrat de location de 9 ans minimum à un exploitant ayant souscrit un engagement de promotion touristique
Les prestations d'hébergement fournies dans des conditions proches de l'hôtellerie (petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, accueil), exemple maisons de retraite, résidence étudiants etc.
Les locations de locaux consentis par bail commercial à l'exploitant d'un établissement désigné ci-dessus
Sous certaines conditions, les prestations d'hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme sous condition d'un contrat de location de 9 ans minimum à un exploitant (réhabilitation de l'immobilier de loisirs).

En conséquence,
Dorénavant donc, les locations de locaux nus, meublés ou garnis, consenties à des exploitants d'établissement d'hébergement à caractère hôtelier, sont soumises à la TVA.
Corrélativement, les contribuables bénéficient de la récupération de la TVA sur le montant de l'investissement ainsi que sur les charges afférentes aux revenus des locations.

7. Modalités de la réduction d'impôt :

Assiette:

Prix de revient du lot HT majoré des frais d'acquisition. ou quote-part du prix d'acquisition correspondant aux droits de l'associé pour les sociétés de personnes non soumises à l'IS ( SCI), dans la limite d'un montant d'investissement de

: - 100 000 euros pour un couple marié ou lié par un PACS
- et à 50 000 euros pour une personne célibataire, veuve ou divorcée

Montant de la réduction d'impôt :
- 25% de l'investissement soit au maximum :
- 25 000 euros pour un couple marié ou lié par un Pacs et - 12 500 euros pour une personne célibataire veuve ou divorcée.

Imputation de la réduction :
*L'année d'achèvement du logement (délivrance de la DAT du logement) ou de l'année d'acquisition si elle est postérieure.

Étalement de la réduction :
*Il ne peut être opéré qu'une seule réduction d'impôt à la fois et elle est répartie sur 6 années maximum à raison du 1/6 des limites de 12 500 et 25 000 euros, puis le cas échéant, pour le solde les 5 années suivantes dans les mêmes conditions.

8. Obligations des investisseurs :

Le propriétaire doit s'engager à louer le bien (logement) pendant au moins 9 ans à l'exploitant de la résidence de tourisme.
Cet engagement doit être joint à la déclaration de revenus (personnes physiques) ou de résultats (pour les sociétés) de l'année au titre de laquelle la réduction d'impôt est demandée

A cet engagement doivent être joints la copie du bail ainsi qu'une copie de la déclaration d'achèvement du logement.
Lorsque l'investissement est réalisé par une société (exemple SCI), les associés doivent s'engager à conserver leurs titres jusqu'à l'expiration de la période de location du logement. Cet engagement doit être joint à la déclaration de revenus au cours de laquelle les parts ont été acquises ou souscrites ou si elle est postérieure de l'année de l'acquisition ou de l'achèvement de l'immeuble.

9. Reprise de la réduction d'impôt :

*Le non-respect de l'une des conditions d'octroi de l'avantage fiscal entraîne la remise en cause de la réduction d'impôt. Une imposition supplémentaire est établie au titre de l'année au cours de laquelle est intervenu l'événement ayant motivé la reprise.

Les principaux cas de reprise sont les suivants :

Non respect de l'engagement de location pendant 9 ans à l'exploitant de la résidence,
Inscription du logement ou des parts à l'actif d'une entreprise au cours de la période de 9 ans.
Cession du logement ou des parts au cours de la période de 9 ans,
Démembrement de propriété du logement ou des parts.

Toutefois, aucune remise en cause n'est effectuée lorsque le non respect des engagements résulte de la mutation à titre gratuit du logement ou des parts par suite du décès du contribuable. Lorsque le transfert de propriété du bien ou le démembrement du droit de propriété résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire du bien ou de son usufruit peut demander le maintien à son profit du bénéfice de la réduction d'impôt pour la période restant à courir à la date du décès.

En cas de mariage du contribuable au cours de la période d'engagement de location de 9 ans, l'administration exige que les époux demandent la reprise du dispositif à leur profit. Il en est de même en cas de divorce ou de séparation au cours de la même période pour l'ex époux qui conserve le bien.

EXEMPLE 1 : Acquisition d'un logement neuf par un couple marié en 2005

DAT de l'immeuble Mai 2006
Prix de revient du logement
Prix d'acquisition HT 60 000 €
Frais de Notaire 7 000 €
TOTAL 67 000 €
Réduction d'impôt totale 16 750 € (soit 67 000 € x 25 %)

Année	2006	2007	2008	2009	2010
Montant	4 167 €	4 167 €	4 167 €	4 167 €	82 €

				TOTAL	6 750 €

(déclaration 2006 déposée en 2007) 100 000 € x 25 % / 6

EXEMPLE 2 : Acquisition d'un logement neuf par un couple marié en 2005 :

DAT de l'immeuble Mai 2006
Prix de revient du logement
Prix d'acquisition HT 120 000 €
Frais de Notaire 9 000 €
TOTAL 129 000 €
Réduction d'impôt totale 25 000 € (soit 100 000 € x 25 %)

Année	2006	2007	2008	2009	2010	2011
Montant	4 167 €	4 167 €	4 167 €	4 167 €	4116 €	4116 €

					TOTAL	25000 €

(déclaration 2006 déposée en 2007) 100 000 € x 25 % / 6

10. Autres investissements dans certaines résidences de tourisme prévus par la loi :

Peuvent être également pris en compte dans le cadre du dispositif :

1.La réalisation entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2010, après obtention du permis de construire, de travaux de reconstruction, d'agrandissement, de grosses réparations ou d'amélioration dans les locaux répondant aux critères ci-dessus (cf. situation des logements).

Pour ces investissements, la réduction d'impôt est calculée sur le coût des travaux de reconstruction, d'agrandissement, de grosses réparations et d'amélioration. Elle est égale à 20% du coût des travaux soit un avantage fiscal maximum égal à 10 000 euros ou 20 000 euros selon la situation de famille du contribuable.

NOTA :
(Loi de finances pour 2006)
Concernant les travaux de reconstruction, d 'agrandissement, de réparation et d'amélioration réalisés entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2010 dans un logement faisant partie d'une résidence de tourisme et destiné à la location en meublé de tourisme, la réduction d'impôt sera accordée l'année du paiement de tout ou partie des dépenses et non plus l'année au titre de laquelle les travaux sont achevés (DAT). Cette disposition s'applique à compter de l'imposition des revenus de 2005.
2.L'acquisition à compter du 1/01/2004, de logements achevés avant le 1er janvier 1989 et faisant l'objet de travaux de réhabilitation après obtention du permis de construire. Les travaux doivent être achevés dans les 2 années qui suivent l'acquisition du logement.

Pour ces investissements, la réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement (acquisition + frais) majoré des travaux de réhabilitation. Elle est égale à 20% du prix de revient du logement majoré des travaux de réhabilitation soit un avantage fiscal maximum égal à 10 000 euros ou 20 000 euros selon la situation de famille du contribuable.

Cas de reprise (autre que ceux déjà énoncés pour les logements neufs) :
* Réalisation de travaux ne remplissant pas les conditions prévues par la loi
(exemple absence de permis de construire)