DEFISCALISATION MONUMENTS HISTORIQUES

Investissements dans le cadre du statut fiscal des Monuments historiques
CGI articles 156.I-alinéa 1 et 156 .II-1° ter
(MAJ le 22/02/2007)
Accès direct_Avantages de l'investissement en monuments historiques.
Immeubles concernés .
Modalités de déduction des charges.
Possibilité d’investir par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les société . Exonération des droits de succession
Les propriétaires des immeubles historiques peuvent déduire les charges foncières dans les conditions spéciales ci-après examinées.

Avantages de l'investissement en monuments historiques

-Produit noble à forte défiscalisation.
-Possibilité d’investir par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (SCI ) non soumise à l'impôt sur les sociétés.
-Déficit foncier, y compris la part provenant des intérêts d’emprunt, imputable, sans limitation de montant, sur le revenu global du contribuable.
Les travaux de restauration, d’entretien ou de réparation peuvent être intégralement déduits des revenus de l’année de leur paiement.
-Constitution d’un patrimoine (destiné à procurer un complément de revenus), transmissible à ses héritiers .
-Transmission dudit bien sans droit de succession sous certaines conditions.

1. Immeubles concernés

-Immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire (1).
-Immeubles faisant partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier et qui ont fait l’objet d’un agrément spécial accordé par le Directeur des services fiscaux du département,
-Immeubles faisant partie du patrimoine national en raison du label délivré par la fondation du patrimoine sur avis favorable du service départemental de l’architecture et du patrimoine.
(1) Le classement ou l’inscription ont des effets communs d’un point de vue fiscal.
NOTA : Classement et inscription ne porte en fait qu’exceptionnellement sur la totalité du bien, le plus souvent, ces procédures ne touchent que certaines parties extérieures de l’édifice (la toiture, la façade…) et/ou certains éléments intérieurs tels les escaliers, la salle, la cheminée. En cas de classement partiel, l’administration a précisé que si le classement ou l’inscription à l’inventaire supplémentaire n’est pas limité à des éléments isolés ou dissociables de l’ensemble immobilier, mais vise à la protection de l’ensemble architectural, il y a lieu de prendre en considération la totalité des charges sans distinguer suivant qu’elles concernent ou non les parties classées ou inscrites.

2. Modalités de déduction des charges

a. Immeubles procurant des recettes et non occupé par son propriétaire :
Les règles applicables sont celles prévues pour la détermination des revenus fonciers.
-Le propriétaire peut donc imputer la totalité des charges foncières qu’il supporte sur le montant des loyers. Cela résulte de l’article 156-i-3° du CGI.
-Les travaux de restauration, d’entretien ou de réparation peuvent être intégralement déduits des revenus de l’année de leur paiement.
-Mais, par exception aux règles applicables aux immeubles ordinaires, le déficit foncier, y compris la part provenant des intérêts d’emprunt, est imputable, sans limitation de montant, sur le revenu global du contribuable.
-Si le propriétaire a reçu une subvention de l’Administration des Affaires Culturelles, celle-ci doit être ajoutée aux recettes de l’année au cours de laquelle elle a été perçue.
-Les propriétaires d'immeubles historiques donnés en location sont exclus du bénéfice du régime du Micro-foncier.
_NOTA : Les travaux de rénovation distincts et dissociables des travaux concernant les éléments classés d’un immeuble, ne sont pas déductibles du revenu global (ils sont déductibles des revenus fonciers dans les conditions de droit commun).
b. Immeuble procurant des recettes imposables, occupé par son propriétaire :
-Les charges foncières se rapportant à la partie réservée au propriétaire sont imputables sur le revenu global, les autres charges sont prises en compte pour la détermination du revenu net foncier.
-En cas de déficit, celui-ci est imputable sans limitation sur le revenu global.

3. Possibilité d’investir par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI) et exonération des droits de mutation à titre gratuit :

L’avantage fiscal d'exonération des droits a été étendu depuis le 1er janvier 1995, aux monuments historiques détenus par l’intermédiaire de sociétés civiles immobilières (SCI) familiales.
Cela résulte de l’article 72 de la loi portant diverses dispositions d’ordre économique et financier du 8 août 1994 (article 795-A du code général des impôts).
Il faut que les revenus de la société soient imposés dans la catégorie des revenus fonciers. La société doit être constituée uniquement en ligne directe ou entre frère et sœurs, leurs conjoints et, le cas échéant, les enfants de ces différentes personnes. Les parts doivent rester la propriété de ces personnes ou de leurs descendants. L’entrée dans la société d’une personne n’ayant pas le degré de parenté voulu entraînera la déchéance du régime d’exonération.
La société civile immobilière doit détenir en pleine propriété et gérer des immeubles historiques, ainsi que le cas échéant, les meubles qui s’y rattachent. Elle peut détenir d’autres biens. Dan ce cas, l’exonération des parts ne s’appliquera qu’à concurrence de leur valeur nette correspondant aux monuments historiques. Il faut, comme en matière de détention directe, que la société ait conclu une convention avec les ministères de la culture et des finances. Le donataire, le légataire ou l’héritier doit s’engager à adhérer à cette convention. Par ailleurs, pour que l’exonération soit accordée, le donateur ou le défunt doit avoir détenu les parts, au jour de la transmission à titre gratuit, pendant plus de deux ans, en cas d’acquisition ou de souscription à titre onéreux. Et pendant cinq ans, en cas d’acquisition à titre gratuit, si la transmission avait été exonérée. En revanche, aucune durée minimale de détention n’est prévue si l’acquisition a été placée sous le régime de droit commun de mutation à titre gratuit. Le bénéficiaire de la transmission doit s’engager à conserver les parts pendant cinq ans. A l’expiration de ce délai, l’exonération deviendra définitive. Il pourra, à son tour, transmettre ses parts à titre gratuit, en franchise de droits, à un membre du cercle familial de la SCI.
Le non respect de cette condition entraînera le rappel des droits exonérés. Et ils seront majorés de l’intérêt de retard.

4. Exonération des droits de succession

-Transmission du bien en exonération des droits de succession (même si l’héritier n’appartient pas à la famille du détenteur) pour les immeubles classés ou inscrits à l’inventaire ainsi que les meubles qui en constituent le complément, sous condition de signature par les héritiers ou légataires d’une convention à durée indéterminée prévoyant le maintien dans l’immeuble des meubles exonérés et leurs conditions d’accès au public, ainsi que les conditions d’entretien des biens exonérés.
-L’exonération est également applicable aux parts de SCI, à condition, notamment , que les héritiers ou légataires adhèrent au préalable à la convention conclue entre le société et les ministres de la culture et des finances et conservent leurs parts pendant 5 ans.
EXEMPLE D'ACQUISITION D'UN IMMEUBLE CLASSE MONUMENT HISTORIQUE
Prix du bien avant travaux 39 000 €
Frais d'acquisition 3 000 €
Montant des travaux (à répartir sur deux excercices fiscaux) 98 000 €
Prix de revient total de l'investissement 140 000 €
Prêt In Fine sur 15 ans à 5 % soit/an 7 000 €
Economie d'impôts calculée sur les 2 premières années
Déduction des travaux portée sur les 2 premières années
Loyers encaissés 11 200 €
Frais de gérance de l'immeuble 1 350 €
Primes d'assurances 500 €
Impôts fonciers 800 €
Honoraires déclarations fiscales 600 €
Travaux de restauration 98 000 €
Frais de correspondance - téléphone 40 €
Intérêts d'emprunt 14 000 €
Total des charges 115 290 €
Déficit 104 090 €
Economie d'impôt (TMI 40 %) 41 636 €