DEFISCALISATION MALRAUX

Opérations de restauration immobilière
(MAJ le 22/02/2007)
Les propriétaires (personnes physiques et associés de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés) d'immeubles bâtis situés dans certaines zones protégées qui effectuent des travaux en vue de la restauration complète de ces immeubles, sont autorisés à déduire certaines dépenses spécifiques et peuvent imputer leur déficit foncier sur le revenu global sans limitation de montant.

Avantages des opérations de restauration immobilière

-Produit noble à forte défiscalisation.
-Possibilité d’investir par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI, SCPI notamment) afin de favoriser la transmission fiscale et juridique du patrimoine.
-Imputation des travaux de restauration immobilière sans limitation de montant sur le revenu global.
-Déficit foncier du bien imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par année grâce à:
Déduction des autres charges sur les revenus fonciers,
Déduction des intérêts d'emprunt dans la limite du montant des loyers.
-Report des déficits fonciers non imputables pendant les dix années suivantes,
-Constitution d’un patrimoine, (destiné à procurer un complément de revenus), transmissible à ses héritiers .

1.Conditions d'application

Pour bénéficier du régime de faveur, les conditions suivantes doivent être remplies:
-L'immeuble doit être affecté à l'habitation
-L'opération doit être réalisée à l'initiative du propriétaire ou des propriétaires de l'immeuble réunis en AFUL (association foncière urbaine libre) ou d'une collectivité publique.
-Les propriétaires réunis en AFUL doivent obtenir l'autorisation spéciale de travaux (AST).
-L'opération doit avoir lieu dans un secteur sauvegardé tel que défini par le code de l'urbanisme, ou, sous réserve que les travaux soient déclarés d'utilité publique, dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager.
-Le propriétaire doit prendre l'engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale du locataire pendant une durée de 6 ans.
-La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement des travaux de restauration.
-Lorsque l'immeuble concerné appartient à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, les associés doivent prendre l'engagement de conserver leurs titres pendant 6 ans.

2. Dépenses déductibles :

Ouvrent droit à déduction :
a- Les dépenses déductibles applicables aux revenus fonciers (assurance, entretien, réparations, amélioration, taxe foncière, frais de gérance, honoraires d'établissement des déclarations fiscales, frais de correspondance, etc…..) les intérêts d'emprunt n'étant imputables sur les revenus fonciers qu'à concurrence du montant des loyers perçus.
b- Les travaux de restauration immobilière ci-dessous énumérés :
Les frais d'adhésion aux AFUL,
Les travaux de démolition imposés par l'autorité ayant délivré le permis de construire,
Les travaux de reconstitution de toîture et de murs extérieurs existants rendus nécessaires par les démolitions imposées,
Les travaux de transformation en logement de tout ou partie de l'immeuble d'habitation sous réserve qu'ils soient réalisés dans le volume bâti existant (sans augmentation du volume),
Les travaux de réaffectation à l'habitation de tout ou partie d'un immeuble originellement destiné à l'habitation et ayant perdu cet usage.
Tous ces travaux doivent être prévus par le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou la déclaration d'utilité publique.
NOTA : Les propriétaires d'immeubles placés sous la loi MALRAUX ne peuvent pas bénéficier du régime du Micro-foncier.

3. Imputation des déficits :

-Sont imputables sur le revenu global (sans limitation de montant), les déficits résultant de l'ensemble des charges (travaux de restauration immobilière) définis au b- ci-dessus à l'exclusion des intérêts d'emprunt.
-Les autres dépenses cf a- ci-dessus (assurance, entretien, réparations, amélioration, taxe foncière, frais de gérance, honoraires d'établissement des déclarations fiscales, frais de correspondance, etc…..), sont déductibles des revenus fonciers.
-Les intérêts d'emprunt ne sont déductibles des revenus fonciers qu'à concurrence du montant des loyers perçus.
-Les associés des sociétés non soumise à l'IS (SCI-SCPI) bénéficient de mêmes imputations et déduction à raison de leur quote part dans le capital de la société.

4. Exemple

Acquisition d'un lot d'un immeuble en secteur sauvegardé de : 100 000 euros
frais de notaire sur foncier: 13 000 euros
réalisation des travaux votés par l'AFUL : 120 000 euros

Loyers perçus 6 600 €
Intérêts d’emprunt 9 000 €
Frais de Gestion locative 800 €
Taxe foncière 550 €
Assurances - honoraires 800 €
Travaux 120 000 €
Autres frais de gestion (forfait) 20 €
Déficit foncier 124 570 €
Fraction du déficit trouvant son origine dans les intérêts d’emprunt : 9 000 €- 6 600 € = 2 400 €
Ces 2 400 euros ne sont pas déductibles du revenu global, mais reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Déficit imputable sur le revenu global : 120 000 euros (travaux)
Déficit imputable sur le revenu foncier : 124 570 € – 2 400 € - 120 000 € = 2 170 euros
Soit pour un investisseur imposé dans la tranche maximum (40 %) : 48 868 euros environ d’économie d’impôt.
NOTA : Les travaux seront réalisées sur plusieurs années (en règle générale 2 ans) et non sur une seule et imputés année par année selon les appels de fonds de l'AFUL et production des factures de travaux.

5. Cas de reprise par l'administration fiscale :

Non respect de l'une quelconque des conditions et obligations définies par la loi.