DEFISCALISATION LMNP(Loueur en Meuble Non Professionnel)

Activité non professionnelle (régime BIC)
(MAJ le 22/02/2007)

Définition de l'activité de location en meublé

-La location en meublé, à titre habituel, par toute personne, de chambres ou appartements, est une activité commerciale. Cette activité relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non celle des revenus fonciers.
-Cette activité peut être exercée par une société de personnes (EURL, SARL de famille non soumise sur option à l'impôt sur les sociétés) ainsi que par les sociétés soumises à l'impôt société (SA, SARL de droit commun, etc…).
-Le locataire doit bénéficier de meubles et d'agencements répondant à un usage normal d'habitation.

Avantages de l'investissement en LMNP

-Produit "type" de complément de revenus avec constitution de patrimoine,
-Récupération de la TVA si locations consenties à des exploitants d'établissement d'hébergement à caractère hôtelier.
-Loyers perçus selon bail de 9 ans minimum (résidences de tourisme et para hôtelières), gestion déléguée,
-Imputation des déficits BIC non professionnels sur les bénéfices provenant de l'ensemble des activités non professionnelles imposables dans la catégorie des BIC réalisés au cours de la même année et des 6 années suivantes.
-Possibilité d’investir par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (EURL, SARL).
-Possibilité de défiscalisation en première année d'exploitation (Possibilité de déduction des frais de commercialisation et d'ingénierie sur option si conditions réunies), si l'investisseur a d'autres revenus LMNP bénéficiaires.
-Possibilité d'investissement en régime micro-BIC avec abattement forfaitaire de 71%.

1. Exonérations

Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une partie de leur habitation principale sont exonérées :
-Pour la totalité des produits retirés de la location lorsque les pièces louées constituent pour le locataire en meublé sa résidence principale et que le prix de location est fixé dans des limites raisonnables fixés par l'administration.
-Lorsque le loyer ne dépasse pas 760 € TTC par an en ce qui concerne les produits de la location habituelle (à la journée, à la semaine ou au mois) à des personnes n’y élisant pas domicile (chambres d’hôtes).

2. Régime d'imposition

-La comptabilité en BIC est une comptabilité commerciale (créances acquises moins dettes certaines) qui retrace les produits (prestations d'hébergement) et les charges engagées, à la différence des revenus fonciers (comptabilité Recettes - dépenses).
-Lorsque les produits sont imposables, le régime d’imposition BIC (micro, régime simplifié ou régime réel normal) se détermine d’après les critères ordinaires, que les loueurs soient professionnels ou non.
-Si le loueur, personne physique, perçoit au plus 76 300€, le régime fiscal de droit commun est celui du micro-BIC (comptabilité allégée) avec franchise en base de la TVA (éxonération).
-Dans ce cas, le bénéfice est déterminé après application, par l’administration, au montant des recettes, d’un abattement forfaitaire pour frais de 71 %, avec un minimum de 305 € directement sur la déclaration d'ensemble des revenus (déclaration 2042 C).
NOTA : Ce régime ne s'applique pas aux locations consenties à des exploitants d'établissement d'hébergement à caractère hôtelier qui sont soumises à la TVA (voir ci-dessous).
-Mais les contribuables ont la faculté d'opter pour le régime simplifié d'imposition ou le réel normal.
-Si le loueur perçoit des recettes comprises entre 76 300 € et 763 000 €, il sera imposable selon le régime du réel simplifié et devra souscrire une déclaration de ses revenus professionnels dans les conditions de droit commun (déclarations 2033 et 2031).
-Au delà il sera imposable selon le régime réel normal de droit commun.

3. Définition de la qualité de loueur en meublé non professionnel

Sont considérées comme loueurs en meublé non professionnel, les personnes qui :
-bien qu'inscrites au registre du commerce, retirent de cette activité, à la fois un montant de recettes annuelles (ramenés prorata-temporis en cas de commencement ou de cessation d'activité en cours d'année) inférieur ou égal à 23 000 euros TTC et moins de 50% de leur revenu global,
-ne sont pas inscrites en qualité de loueur professionnel au registre du commerce.
NOTA : En cas d’exercice en société, les 23 000 € de recettes s’apprécient non pas au niveau de l’entreprise, mais au prorata des parts (ou des droits) détenues par l'associé dans les bénéfices sociaux.

4. Impôt sur les bénéfices (Régime simplifié ou régime normal)

Sont déductibles des produits (loyers et accessoires) selon le régime des BIC :
-Les charges liées à l'activité de loueur en meublé non professionnel : charges locatives, dépenses d'entretien et de réparations, assurances, honoraires de comptabilité, impôts fonciers, taxe professionnelle, cotisations sociales non-salariées du loueur (si location d'au moins 2 logements), intérêts d'emprunt, amortissements de l'immobilier et du mobilier…etc
-Le bénéfice LMNP est rapporté au revenu global du contribuable.
-En cas d'exercice de l'activité en société non soumise à l'IS, chaque associé est soumis à l'impôt sur le revenu au titre des BIC sur sa quote-part des bénéfices sans distinguer que ces derniers sont ou non distribués et sans qu'il y ait lieu à retrancher les rémunérations éventuellement perçues par l'interessé pour les fonctions qu'il exerce dans la société.

5. Imputation et report des déficits

-Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels ne sont imputables que sur les bénéfices provenant de l'ensemble des activités non-professionnelles imposables en BIC réalisés au cours de la même année et les 6 années suivantes.
-
NOTA : Cette restriction ne concerne pas les contribuables soumis au régime micro BIC (ce régime excluant la possibilité de constater des déficits).

6. TVA

-Les locations de logements meublés à usage d'habitation sont en principe exonérées de TVA.
Antérieurement au 1er Janvier 2007 seules étaient imposables :
-Les prestations d'hébergement fournies dans les hôtels de tourismes classés.
-Les prestations d'hébergement fournies dans les villages de vacances classés ou agréés.
-Les prestations d'hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées sous condition d'un contrat de location de 9 ans minimum à un exploitant ayant souscrit un engagement de promotion touristique.
-Les prestations d'hébergement fournies dans des conditions proches de l'hôtellerie (petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, accueil), exemple maisons de retraite, résidence étudiants etc…,
-Les locations de locaux consentis par bail commercial à l'exploitant d'un établissement désigné ci-dessus.
-Sous certaines conditions, les prestations d'hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme sous condition d'un contrat de location de 9 ans minimum à un exploitant (réhabilitation de l'immobilier de loisirs).
Mais, l'article 24 de la loi de finances 2007 a étendu le cas d'imposition à la TVA concernant les locations de locaux (nus ou meublés) consenties par bail commercial à l'exploitant d'un établissement d'hébergement (locations indirectes) aux locations de locaux (nus ou meublés) consenties par tout autre convention à un tel exploitant.
L'article 24 de la loi de finances pour 2007 a modifié le 4° de l'Article 261 D du C.G.I. afin d'étendre toutes les locations de locaux nus meublés ou garnis à des exploitants d'établissement d'hébergement à caractère hôtelier.
Ce régime était jusqu'à présent réservé aux seules locations conclues par bail commercial. Toutes ces locations sont donc désormais taxables de plein droit à la TVA.
Le taux réduit de TVA de 5,5 % s'applique à ces fournitures de logements meublés.
Elles doivent être taxées quelles que soient les exonérations de TVA dont pourraient bénéfier à un autre titre, les preneurs pour leurs propres opérations.
De même, le dispositif s'applique lorsque le preneur est non assujetti à la TVA.
Pour les locations qui étaient exonérées de TVA en application des règles antérieures, le nouveau régime devient applicable aux opérations dont le fait générateur intervient à compter du 1er Janvier 2007, mais n'entraîne pas une remise en cause du traitement fiscal appliqué à juste titre sur les acomptes ou les paiements correspondants qui auraient été perçus avant cette date.
En conséquence,
Dorénavant donc, les locations de locaux nus, meublés ou garnis, consenties à des exploitants d'établissement d'hébergement à caractère hôtelier, sont soumises à la TVA.
Corrélativement, les contribuables bénéficient de la récupération de la TVA sur le montant de l'investissement ainsi que sur les charges afférentes aux revenus des locations.

7. Taux de TVA (lorsque celle-ci est applicable)

-5,5% pour la fourniture de logement meublé ou garni.
-Au taux qui leur est propre pour les autres prestations fournies selon les catégories d'établissements.

8. Plus values ou moins values de cession

-Régime des plus values moins values privées (plus values immobilières et plus values sur biens meubles).

9. ISF

-Les LMNP sont assujettis à l'ISF.

EXEMPLE :
Investissement dans une résidence de tourisme classée avec contrat de location de 9 ans à un exploitant :
Ces 20 000 euros sont imputables sur les revenus BIC provenant de l'ensemble des activités non- professionnelles imposables en BIC réalisés au cours de la même année et les 6 années suivantes.
La TVA (si option pour paiement de la TVA ou assujettissement en cas de locations consenties à un exploitant d'hébergement à caractère hôtelier) est récupérable sur l'investissement et sur les charges. Dans l'exemple ci-dessus la TVA récupérée par l'investisseur sur l'investissement est de 23 128 euros.