DEFISCALISATION BORLOO

le dispositif Borloo neuf pour les investissements en secteur intermédiaire :
DISPOSITIF BORLOO NEUF POUR LES INVESTISSEMENTS DANS LE SECTEUR INTERMÉDIAIRE
Loi portant engagement national pour le logement du 13/07/2006
Décret N° 2006-1200 du 29/09/2006 (MAJ 19/02/2007)

Définition du dispositif

Ce dispositif est réservé aux contribuables ayant opté pour le "Robien recentré" (voir fiche Expert Robien recentré).
Les particuliers qui acquièrent des logements neufs ou en état futur d'achèvement ou des logements vétustes à réhabiliter, destinés à la location, peuvent déduire de leurs revenus fonciers, sous forme d'amortissements, 65 % de leur investissement sur 15 ans à raison de:
-6 % sur les 7 premières années,
-4 % sur les 2 années suivantes.
-Puis à l'issue de la période d'engagement de location de 9 ans, le propriétaire peut, par périodes de 3 ans et pendant une durée maximale de 6 ans , bénéficier d'un complément de déduction égal à 2,50% du prix d'acquisition ou de revient du logement.
Ce dispositif s'applique aux investissements réalisés à compter du 1er septembre 2006. Les investissements réalisés avant cette date demeurent soumis aux règles antérieures (Robien classique).
Peuvent également bénéficier de ce dispositif, les personnes physiques qui souscrivent au capital de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) lorsque 95% de leurs souscriptions sont destinés à des investissements remplissant les conditions de déduction au titre de l'amortissement des logements neufs pour les souscriptions réalisées à compter du 1er Septembre 2006.
Ce dispositif s'adresse uniquement aux bailleurs qui s'engagent:
-à louer leur bien nu pendant 9 ans à titre de résidence principale,
-à respecter les plafonds de loyers fixés par décret concernant le dispositif Borloo neuf.
-à ce que les ressources du locataire ne soient pas supérieures à des plafonds fixés par décret..

AVANTAGES DE L'INVESTISSEMENT EN DISPOSITIF_BORLOO NEUF SECTEUR INTERMÉDIAIRE

En cas d'option pour le dispositif "Borloo neuf" le propriétaire bénéficie des avantages suivants:
Déduction du montant de l'investissement plus les frais d'acquisition sous la forme d'un amortissement jusqu'à 65 % de ce montant sur 15 ans (6 % les 7 premières années ,4 % les 2 années suivantes puis 2,50% pendant une période maximale de 6 ans).
Déduction spécifique de 30 % du montant des revenus bruts (pendant la période d'engagement de location) en plus de la déduction des frais réels.
Possibilité de prolonger l'engagement de location et de bénéficier ainsi d'un complément de déduction au titre de l'amortissement. Possibilité de réaliser l'investissement par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI),
Possibilité de réaliser l'investissement par l'intermédiaire d'une SCPI.
-Déficit foncier du bien imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par année,
-Report des déficits fonciers non imputables pendant les dix années suivantes,

Possibilité de gestion déléguée à un gestionnaire,
Constitution d’un patrimoine, (destiné à procurer un complément de revenus), transmissible à ses héritiers

Personnes concernées :

-Les personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l'intermédiaire de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés (SCI ou sociétés transparentes),
-Le dispositif n'est pas applicable aux titulaires de droits démembrés: nu–propriétaires, usufruitiers, (sauf démembrement résultant du décès de l'un des époux soumis à imposition commune),
-Les personnes physiques qui réalisent l'investissement en indivision,
-Les personnes qui réalisent l'investissement par l'intermédiaire d'une SCPI.
-Le dispositif n’est pas applicable aux titulaires de droits démembrés: nu–propriétaires, usufruitiers, (sauf démembrement résultant du décès de l'un des époux soumis à imposition commune),

1. Immeubles concernés

Seules sont concernées les propriétés urbaines à usage d’habitation situées sur le territoire métropolitain ou dans l'un des quatre départements d'outre-mer : Guadeloupe, Guyane, Martinique et Réunion.

2. Investissements concernés

Logements concernés - dates d’effet ( identique au Robien recentré)
Logements acquis neufs ou en état futur d’achèvement à compter du 1er septembre 2006,.
Logements que le contribuable fait construire et qui font l’objet à compter du 1er septembre 2006, d’une déclaration d’ouverture de chantier
Locaux affectés à un usage autre que l’habitation acquis à compter du 1er septembre 2006,et que le contribuable transforme en logement,
Logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence et qui font l’objet de travaux de réhabilitation définis par arrêté permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs, acquis à compter du 1er septembre 2006,.
NOTA:
Toutefois ce dispositif peut s'appliquer à compter du 1er janvier 2006 si le contribuable opte pour le dispositif "Robien recentré".En aucun cas, le dispositif "Borloo neuf" ne peut s'appliquer en cas d'option pour le Robien classique.

3. Engagements des investisseurs

Le propriétaire du logement doit prendre l'engagement de le 1er septembre 2006,louer nu à usage de résidence principale du locataire à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal pendant une durée de 9 ans.
L'engagement de location doit prévoir que le locataire est une personne autre qu'un ascendant ou un descendant.
la jouissance du bien pour le propriétaire est exclue.
Lorsque l'immeuble est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, le locataire doit être une personne autre que qu'un des associés ou un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d'un associé.
La location doit être effective dans les 12 mois suivant la date d'acquisition du logement, celle de son achèvement ou celle des travaux.
A compter du début de la première location, le logement doit être loué non meublé pendant 9 ans de manière effective et continue à titre d'habitation principale.
Les locations en meublé sont donc écartées du dispositif.
Les résidences secondaires n'ouvrent pas droit au bénéfice du dispositif.
Lorsque l'investissement a été réalisé par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, (SCI par exemple): la location à l'un des associés de cette société ou à l'un des membres de son foyer fiscal ainsi qu’à un ascendant ou un descendant exclut cet associé du bénéfice du dispositif.
le bénéfice du dispositif est subordonné à un engagement de location de la société de 9 ans et à un engagement de conservation des titres de la société (parts sociales) par les associés, jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location.

4. Suspension de l'engagement de location

L'article 31, I-1°-1 du CGI prévoit expressément que le bailleur pourra suspendre son engagement de location à l'issue d'une période de location d'au moins 3 ans, pour mettre le logement à la disposition d'un ascendant ou d'un descendant non rattaché à son foyer fiscal (à titre gratuit ou à titre onéreux) pendant une période qui ne peut excéder 9 ans.
Le terme de la période d’application du dispositif est reportée d’une durée équivalente à celle pendant laquelle le logement a été mis à disposition.
La mise à disposition au profit d'une autre personne entraînerait la remise en cause des avantages fiscaux obtenus.
La possibilité de mettre le logement à la disposition d'un ascendant ou d'un descendant d'un associé d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés propriétaire du logement est ouverte lorsque sont réunies les conditions d'engagement de location et de conservation des parts nécessaires pour l'application du complément de déduction. L'application de cette mesure de suspension a pour effet, de prolonger la durée de conservation des parts détenues par les associés (conservation des parts par les associés jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location souscrit par la société).
Pendant cette période de mise à disposition du logement, le contribuable ne bénéficiera pas de la déduction au titre de l'amortissement et de la déduction spécifique de 30%.
Il sera soumis au droit commun des revenus fonciers.

5. Délai de location

La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent:
-la date d'acquisition en cas d'acquisition d'un logement neuf,
-la date d'achèvement en cas d'acquisition en état futur d'achèvement ou en cas de construction,
-la date d'achèvement des travaux de transformation ou de réhabilitation, dans les autres cas.
Conditions de location - Plafonnement des loyers
Le propriétaire (bailleur) doit s'engager à respecter les plafonds de loyers fixés par décret.
Les plafonds de loyers mensuels par mètre carré, charges non comprises sont fixés pour 2007 à:
-Zone A : _Paris, petite couronne et 2ème couronne , Côte d'azur (bande littorale Hyères –Menton), Gènevois français
-16,37 € le m2
-Zone B1: _Agglomérations de plus de 250 000 habitants _Grande couronne autour de Paris Les villes de Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, _La Rochelle et Saint-Malo Le pourtour de la côte d'Azur,_Les départements d'outre-mer, Corse et îles
-11,37 € le m2
-Zone B2: Reste de la zone B soit: Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants Autres zones frontalières ou littorales chères _Limite de l'île de France
-9,30€ le m2
-Zone C : _Reste du territoire
-6,82 € le m2
La surface à prendre en compte s'entend de la surface habitable augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m2 par logement, de la surface des annexes (caves, celliers, combles, greniers aménageables, balcons, loggias, vérandas…..)
Plafond de ressources des locataires
Pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2007 , les plafonds annuels de ressources sont les suivants :

Composition du foyer Zone A (en €) Zone B1(en €) Zone B2 (en €)Zone C (en €)
Personne seule 33 233 24 685 22 628 22 475
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge 59 704 43 398 39 782 36 165
Personne seule ou couple + 2 enfants
à charge 71 516 52 521 48 145 43 768
Personne seule
ou couple + 3 enfants à charge 84 661 61 644 56 50 51 370
Personne seule
ou couple + 4 enfants à charge 95 267 69 535 63 74 57 946
Majoration pour personne à charge supplémentaire + 10 617 + 7 897 + 7 329 + 6580

Les ressources du locataire s'entendent du revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au titre de l'avant dernière année précédent celle de la signature du contrat de location._Ainsi pour les locations conclues durant l’année 2007, le revenu fiscal de référence à retenir est celui figurant sur l’avis d’imposition sur le revenu établi au titre des revenus de l’année 2005.

6. Amortissements déductibles

Le dispositif BORLOO neuf permet de déduire des revenus fonciers l'amortissement du logement acquis ou construit.

7. Base de calcul de l'amortissement

Acquisitions de logements neufs ou en état futur d'achèvement:
-Prix d'acquisition majoré des frais accessoires( honoraires du notaire, commissions des intermédiaires, droit de timbre et de mutation ou TVA),
Immeubles construits, transformés ou réhabilités:
-Prix d'acquisition et frais du terrain ou du local majoré du montant des travaux de construction, de transformation ou de réhabilitation et frais correspondant à ces travaux (architecte, matériaux mémoires des entrepreneurs, à l'exclusion du travail personnel du contribuable).
Pour les SCPI la base de calcul peut aller jusqu'à 95 % du montant de la souscription effectuée par les personnes physiques.

8. Taux et Calcul de l'amortissement

Le taux de l'amortissement est de :
-6 % les 7 premières années
-4 % les 2 années suivantes
-2,50% par an pendant une période supplémentaire de 3 ans.
-2,50% par an pendant une dernière période de 3 ans.
Le point de départ de l'amortissement est fixé au premier du jour du mois de la date d'achèvement de l'immeuble (ou des travaux) ou de son acquisition si elle est postérieure.

Pour les SCPI le point de départ est fixé au premier jour du mois qui suit la souscription.

En cas d'acquisition ou d'achèvement en cours d'année, la première annuité doit être réduite prorata temporis.(exemple: 10/12ème pour les biens acquis en mars). Lors du passage du taux de 6% à 4% puis de 4% à 2,50%, le calcul doit être adapté en conséquence

9. Régime fiscal

Le régime fiscal est celui des revenus fonciers mais avec une déduction spécifique fixée à 30% du montant des revenus bruts.
-Cette déduction est applicable pendant la période d'engagement de location.
-Elle n'est réputée couvrir aucune dépense particulière et sera donc pratiquée avant celle des frais et charges déductibles définies ci-dessous.
L'ensemble des frais réels ci-dessous sont déductibles des revenus fonciers (loi de finances 2006) à savoir:
-L'ensemble des primes d'assurances pour leur montant réel et non plus pour les seules primes versées au titre de la garantie des loyers impayés,
-Les frais de procédure (dépenses supportées à l'occasion d'un procès entre bailleurs et locataires ou contre un entrepreneur de travaux, honoraires versés aux experts auprès des tribunaux et honoraires d'huissier pour l'établissement d'un constat),
-Frais de rémunération des gardes et concierges des immeubles,(ces frais sont déjà normalement pris en compte dans la provision pour charges dans les immeubles en copropriété),
-Les commissions versées par le propriétaire à une agence de location,
-Les honoraires versés à un tiers pour la rédaction des déclarations fiscales (déclarations 2044-2044S-2072),
-Les sommes versées par le propriétaire à un tiers pour la tenue de la comptabilité de ses immeubles et diverses tâches administratives et de secrétariat,
-Les rémunérations versées aux personnes qui assurent la gérance de l'immeuble, étant précisé que pour les immeubles en copropriété, ces charges sont déjà normalement prises en compte dans la provision pour charges.
-Les autres frais que les propriétaires ont supporté en vue de l'acquisition ou de la conservation de leur revenu foncier (indemnités d'éviction et frais de relogement).
-Les autres frais de gestion (frais de correspondance et de téléphone) sont déductibles sous la forme d'un forfait de 20 euros par local.
-Les dépenses d'entretien et de réparation,
-Les dépenses d'amélioration,
-Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires,
-Les provisions pour charges de copropriété,
-Certaines impositions ( taxes foncières hors partie locative),
-Les intérêts d'emprunt (dans les mêmes conditions qu'antérieurement).

NOTA :
Le régime " micro-foncier", n'est pas applicable au dispositif BORLOO neuf.

10. Imputation des déficits

Les déficits fonciers résultant des dépenses déductibles des revenus autres que les intérêts d'emprunt s'imputent sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros.
La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts d'emprunt (d'acquisition, construction et/ou travaux) n'est imputable que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
La limite de 10 700 euros est appréciée par déclaration de revenus. Elle est globale pour tous les immeubles ou parts possédées par un même contribuable et les membres de son foyer fiscal.
En cas d'investissement par l'intermédiaire d'une société (SCI par exemple), cette limite est appréciée au niveau de chaque associé et non au niveau de la déclaration de la société.

11. Obligations déclaratives

Déclarations à déposer:
-Personnes physiques 2044S (revenus fonciers) + 2042 (déclaration d'ensemble des revenus).
-SCI (2072) + associés (2 044S +2042).
Doivent être joints à la déclaration de revenus ou de résultat pour les sociétés,dès la première année d'application du régime:
-L'engagement de location dans les conditions du dispositif Borloo neuf:
engagement de donner le bien en location nue à usage d'habitation principale pendant 9 ans
engagement du respect des plafonds de loyers et des plafonds de ressources
engagement que le locataire est une personne autre qu'un ascendant ou un descendant, accompagné de la déclaration d'ouverture de chantier, déclaration d'achèvement de travaux, factures,
-L'engagement de conservation des parts pour les associés (société). Les associés doivent aussi déposer leurs parts sur un compte spécial de la société dans les 30 jours suivant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus. Les sociétés sont tenues de fournir chaque année à leurs associés une attestation annuelle qui sera jointe à la déclaration de résultat de la société et à la déclaration de revenus des associés.

12. Remise en cause du dispositif

Le non respect des conditions d'application du dispositif entraîne la remise en cause de l'avantage fiscal.
Le montant total des amortissements déduits et le montant de la déduction spécifique seront réintégrés dans les revenus fonciers de l'année au cours de laquelle la remise en cause interviendra (avec application toutefois du système du quotient).Toutefois, seule la déduction spécifique (de 30%) devrait être remise en cause lorsque les conditions de loyers demeurent remplies.
Cas les plus fréquents de remise en cause:
-Absence de location dans le délai de douze mois.
Occupation du logement par le propriétaire ou un membre du foyer fiscal,
Cession du logement ou des parts pendant la période d'engagement de location,
Location à un autre usage que l’habitation principale (que ce changement d’usage soit le fait du propriétaire ou du locataire),
Dépassement du plafond de loyer autorisé,
non respect des plafonds de ressources des locataires,
-Démembrement de propriété du logement.
-Inscription du logement à l’actif d’une entreprise.

13. Exceptions à la remise en cause

Principalement:
Décès de l'un des époux soumis à imposition commune.
Licenciement de l'un des époux soumis à imposition commune, Invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou troisième des catégories prévues à l’article L.341.4 du code de la sécurité sociale, Mariage du contribuable pendant la période d'engagement de location sous réserve que les époux demandent la reprise du dispositif à leur profit, Divorce ou séparation pendant la période d'engagement de location sous réserve que l'un d'eux demande la reprise du dispositif à son profit.

EXEMPLE
Un contribuable acquiert en septembre 2006 un logement en état futur d'achèvement, achevé le 15 janvier 2008 pour le prix d'acquisition de 110 600 euros + frais de notaire 9 400 soit un total de 12 0 000 euros.
La base de la déduction au titre de l'amortissement s'élève à 120 000 €.
Calcul des annuités d'amortissement:
2008 (première année) : 120 000 x 6% = 7.200 €
2009 à 2014 : 120 000 x 6% = 7.200 €
2015 et 2016: 120.000 x 4%= 4.800 €
2017 à 2019 : 120 000 x 2,50% = 3 000 €
2020 à 2022 :3.000 €
Total des déductions effectuées sur 9 ans: 78 000 €
Soit 65% du prix d'acquisition du bien sur 15 ans.