LMP
(Loueur en Meuble Professionnel)

Activité commerciale (régime BIC)
(MAJ le 22/02/2007)

Définition de l'activité de location en meublé

La location en meublé, à titre habituel, par toute personne, de chambres ou appartements, est une activité commerciale. Cette activité relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non celle des revenus fonciers.

Cette activité peut être exercée par une société de personnes (EURL, SARL de famille non soumise sur option à l'impôt sur les sociétés) ainsi que par les sociétés soumises à l'impôt société (SA, SARL de droit commun, etc…).

Le locataire doit bénéficier de meubles et d'agencements répondant à un usage normal d'habitation.

Avantages de l'investissement en LMP

• Produit à forte défiscalisation en première année d'exploitation (possibilité de déduction des frais de commercialisation et d'ingénierie sur option si conditions réunies)
• Récupération de la TVA si locations consenties à des exploitants d'établissement d'hébergement à caractère hôtelier.
• -Loyers perçus selon bail de 9 ans minimum (résidences de tourisme et para hôtelières)
• Imputation du déficit BIC (hors amortissements exclus) sur le revenu global.
• Possibilité d'investir par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (EURL, SARL).
• Imputation des amortissements "stockés" sur les revenus ultérieurs de l'activité
• Possibilité de gestion déléguée à un exploitant gestionnaire (résidences de tourisme et para hôtellerie) gestion déléguée.
• Produit procurant généralement un complément de revenus défiscalisés pendant la période d'amortissement et de remboursement de l'emprunt de l'investissement
• Constitution d'un patrimoine (destiné à procurer un complément de revenus),transmissible à ses héritiers.
• Possibilité d'investir par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (EURL, SARL).

1. Exonération

Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une partie de leur habitation principale sont exonérées :

• Pour la totalité des produits retirés de la location lorsque les pièces louées constituent pour le locataire en meublé sa résidence principale et que le prix de location est fixé dans des limites raisonnables fixés par l'administration.
• Lorsque le loyer ne dépasse pas 760 € TTC par an en ce qui concerne les produits de la location habituelle (à la journée, à la semaine ou au mois) à des personnes n'y élisant pas domicile (chambres d'hôtes).

3. Régime d'imposition

• La comptabilité en BIC est une comptabilité commerciale (créances acquises moins dettes certaines) qui retrace les produits (prestations d'hébergement) et les charges engagées, à la différence des revenus fonciers (comptabilité Recettes - dépenses).
• Lorsque les produits sont imposables, le régime d’imposition BIC (micro, régime simplifié ou régime réel normal) se détermine d’après les critères ordinaires, que les loueurs soient professionnels ou non.
• Si le loueur, personne physique, perçoit au plus 76 300€, le régime fiscal de droit commun est celui du micro-BIC (comptabilité allégée) avec franchise en base de la TVA (exonération).
• Dans ce cas, le bénéfice est déterminé après application, par l’administration, au montant des recettes, d’un abattement forfaitaire pour frais de 71 %, avec un minimum de 305 € directement sur la déclaration d'ensemble des revenus (déclaration 2042 C).

NOTA :
Ce régime ne s'applique pas aux locations consenties à des exploitants d'établissement d'hébergement à caractère hôtellier qui sont soumises à la TVA (voir ci-dessous).
Mais les contribuables ont la faculté d'opter pour le régime simplifié d'imposition ou le réel normal.
Si le loueur perçoit des recettes comprises entre 76 300 € et 763 000 €, il sera imposable selon le régime du réel simplifié et devra souscrire une déclaration de ses revenus professionnels dans les conditions de droit commun (déclarations 2033 et 2031).
Au delà il sera imposable selon le régime réel normal de droit commun.

3. Définition de la qualité de loueur en meublé professionnel

La qualité de loueur en meublé professionnel est reconnue aux personnes qui :

• Réalisent plus de 23 000 euros TTC de recettes annuelles(ramenés prorata-temporis en cas de commencement ou de cessation d'activité en cours d'année)
• Retirent de cette activité 50% au moins de leurs revenus
• Sont inscrites en qualité de loueur professionnel au registre du commerce.

NOTA :
En cas d'exercice en société, les 23 000 € de recettes s'apprécient non pas au niveau de l'entreprise, mais au prorata des parts (ou des droits) détenues par l'associé dans les bénéfices sociaux.

4. Incompatibilités d'exercice de l'activité

Sont déductibles des produits (loyers et accessoires) selon le régime des BIC :

• -Cette condition soulève parfois certaines difficultés, notamment lorsque l’investisseur exerce à titre principal une profession réglementée (notaires, avocats, expert-comptable etc…).
• Dans ces cas, il est souvent possible au conjoint d'exercer l'activité par le biais d'une SARL, ou d'une EURL mais il est surtout préférable de demander et d'obtenir une dérogation de la part de l’ordre qui régit la profession réglementée en lui exposant qu'il s'agit d'une activité destinée à la constitution ou à la gestion d'un patrimoine personnel.

5. Impôt sur les bénéfices (Régime simplifié ou régime normal)

Sont déductibles des produits (loyers et accessoires) selon le régime des BIC :

• Les charges liées à l'activité de loueur en meublé professionnel : charges locatives, dépenses d'entretien et de réparations, assurances, honoraires de comptabilité, impôts fonciers, taxe professionnelle, cotisations sociales non-salariées du loueur, intérêts d'emprunt…etc

6. Cas particulier des amortissements (limitation)

Le montant des amortissements (comptabilisés) des biens loués ne peut excéder, au titre d'un même exercice, la différence entre le montant de l’ensemble des loyers acquis et le montant de l’ensemble des autres charges afférentes aux biens loués (article 39 C du CGI). La fraction des amortissement exclue au titre d’un exercice peut être déduite ultérieurement, en sus de l’annuité normale, ou après la durée d’utilisation, dans le respect de la limitation.

NOTA :
La limitation des amortissements est appliquée exercice par exercice, en prenant en compte l'ensemble des loyers et charges afférentes à tous les biens amortissables loués.

Le bénéfice est rapporté au revenu global du contribuable.

En cas d'exercice de l'activité en société non soumise à l'IS, chaque associé est soumis à l'impôt sur le revenu au titre des BIC (selon les règles ci-dessus exposées) sur sa quote-part des bénéfices sans distinguer que ces derniers sont ou non distribués et sans qu'il y ait lieu à retrancher les rémunérations éventuellement perçues par l'interessé pour les fonctions qu'il exerce dans la société.

Les déficits à l'exception des déficits provenant des amortissements exclus des charges déductibles ( définies ci-dessus) sont imputables sur le revenu global.

7. TVA

Les locations de logements meublés à usage d'habitation sont en principe exonérées de TVA. Antérieurement au 1er Janvier 2007 seules étaient imposables :

• Les prestations d'hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés
• Les prestations d'hébergement fournies dans les villages de vacances classés ou agréés
• Les prestations d'hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées sous condition d'un contrat de location de 9 ans minimum à un exploitant ayant souscrit un engagement de promotion touristique
• Les prestations d'hébergement fournies dans des conditions proches de l'hôtellerie (petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, accueil), exemple maisons de retraite, résidence étudiants etc…
• Les locations de locaux consentis par bail commercial à l'exploitant d'un établissement désigné ci-dessus
• Sous certaines conditions, les prestations d'hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme sous condition d'un contrat de location de 9 ans minimum à un exploitant (réhabilitation de l'immobilier de loisirs).

Mais, l'Article 24 de la loi de finances pour 2007 a étendu le cas d'imposition à la TVA concernant les locations de locaux (nus ou meublés) consenties par bail commercial à l'exploitant d'un établissement d'hébergement (locations indirectes) aux locations de locaux (nus ou meublés) consenties par tout autre convention à un tel exploitant.

L'article 24 de la loi de finances pour 2007 a modifié le 4° de l'article 261 D du C. G. I. afin d'étendre toutes les locations de locaux nus meublés ou garnis consenties à des exploitants d'établissement d'hébergement à caractère hôtelier.

Ce régime était jusqu'à présent réservé aux seules locations conclues par bail commercial.Toutes ces locations sont donc désormais taxables de plein droit à la TVA. Le taux réduit de TVA de 5,5 % s'applique à ces fournitures de logements meublés.

Elles doivent être taxées quelles que soient les exonérations de TVA dont pourraient bénéficier à un autre titre, les preneurs pour leurs propres opérations.De même, le dispositif s'applique lorsque le preneur est non assujetti à la TVA.

Pour les locations qui étaient exonérées de TVA en application des règles antérieures, le nouveau régime devient applicable aux opérations dont le fait générateur intervient à compter du 1er janvier 2007 mais n'entraîne pas une remise en cause du traitement fiscal appliqué à juste titre sur les acomptes ou les paiements correspondants qui auraient été perçus avant cette date.

En conséquence, dorénavant donc, les locations de locaux nus, meublés ou garnis, consenties à des exploitants d'établissement d'hébergement à caractère hôtelier, sont soumises à la TVA
.Corrélativement, les contribuables bénéficient de la récupération de la TVA sur le montant de l'investissement ainsi que sur les charges afférentes aux revenus des locations.

8. Taux de TVA (lorsque celle-ci est applicable)

• 5,5% pour la fourniture de logement meublé ou garni.
• Au taux qui leur est propre pour les autres prestations fournies selon les catégories d'établissements.

9. Plus values ou moins values de cession

Régime des plus values et moins values professionnelles
Exonération des plus-values réalisées par les PME relevant de l'IR (modification des seuils loi de finances 2006) : Les plus values (de cession) professionnelles réalisées dans le cadre d'un activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale exercée à titre professionnel à compter du 1er janvier 2006, sont exonérées totalement lorsque :
la moyenne des recettes HT réalisées au cours des 2 années civiles précédant l'exercice de réalisation de la plus value n'excède pas 250 000 euros pour les entreprises industrielles et commerciales de vente ou de fourniture de logement (LMP) et 90 000 euros pour les entreprises de prestations de service.
l'activité a été exercée pendant au moins 5 ans.
Les exploitants dont les recettes excèdent les sommes ci-dessus sans dépasser respectivement 350 000 euros et 126 000 euros bénéficient d'une exonération partielle.

10. ISF

Les LMP sont exclus de l'ISF si les locations produisent plus de 23 000 euros de recettes annuelles et si le loueur retire de cette activité plus de 50% des revenus du foyer fiscal. EXEMPLE :
Investissement dans une résidence de tourisme classée avec contrat de location de 9 ans à un exploitant :
Immobilier 400 000 HT
Mobilier 10 000 HT
Frais d'ingénierie 60 000 HT
TOTAL 470 000 Euros

Compte de résultat
Produits (loyers) 24 000 €
Charges - 11 000 €
Frais d'ingénierie - 60 000 € (sur option si conditions réunies)
Intérêts d'emprunt - 28 000 €
Déficit avant amortissements 75 000 € Imputables sur le revenu global

Les amortissements 12 000 euros environ constituent des ammortissements stockés reportables sur les revenus LMP ultérieurs.

La TVA (si option pour paiement de la TVA ou assujettissement en cas de locations consenties à un exploitant d'hébergement à caractère hôtelier) est récupérable sur l'investissement et sur les charges. Dans l'exemple ci-dessus la TVA récupérée par l'investisseur sur l'investissement est de 92 120 euros.